片区综合地产项目开发模式与投资模式 片区综合地产项目常规五类开发与投资模式 开发商主导模式 政府开发企业主导模式 政企合作模式 EPC模式 城市更新模式/未来社区模式 五种模式优劣势 当前片区综合开发成功案例：大冲旧村改造项目——华润城、广钢新城项目 决策项目与市场 城市规划与区域规划研究 城市规划与区域规划发展方向 实际规划落地性论证 决策项目区域与地段 区域产业与人口特点 区域经济现状与未来发展方向 区域交通与配套现状与未来发展 区域房地产、商业地产、工业地产政策 城市与区域房地产与产业研究与决策 国家房地产与产业政策 省市房地产、产业、片区开发政策与条件 片区综合开发产业、商业等政策落地要求 片区环境与相关配套 项目测算与风险压力模型 项目成本测算 项目租售回款预测 项目开发风险、政策风险与市场评估 项目盈亏平衡点评估 案例：四川某市4000亩项目的投资、融资与开发模式 决策资金与财务指标 资金指标决策 资金方的合作方式 资金方投资偏好研究 资金回报要求与风险评估 片区滚动投资模式 项目融资结构设计 合作开发融资模式 明股实债融资模式 供应链金融融资模式 房地产投资基金/有限合伙融资模式 项目财务核心指标决策 项目内部收益率IRR 项目“地货”比 项目净现值NPV 项目回款周期 项目利润率 项目财务指标和税务选型 现场踏勘与市场调研 现场踏勘准备 当地产业现状与企业生存环境 土地市场数据调研 房地产市场与相关市场研究 现场踏勘工具准备 现场踏勘要点与指标 周边在建各类项目调研 片区当前配套、交通等踏勘 片区未来配套、交通、教育、医疗规划 市场调研 片区房地产市场现状 城市各区域版块功能 城市未来重要点发展区域 片区未来发展空间SWOT 片区综合开发地产项目融资模式 土地前融 资金来源方向 融资模式与成本 代建融资 代建方背景与资金来源分析 融资模式与成本 EPC模式风险与成本 销售融资 融资模式与融资成本 合作融资 合作融资结构设计 退出机制与融资成本 开发贷 开发贷条件与融资阶段 案例：杭州某未来社区开发企业的未来社区基金模式 可行性研究与项目结论 项目可行性研究构成 项目可行性研究数据与信息来源 可行性研究信息与项目投资决策关系逻辑 项目可行研究结论 项目投决流程与决策指标 与企业内部和外部同类型项目对比 将项目投决与结论作为出让方谈判要点 项目投资环节的风险控制 项目前期拓展阶段风险控制 前期拓展工作成本控制 数据与信息完整性 土地/项目核心决策人的接洽 落地税收要求与返还方式 产业政策如何争取与落实 项目拓展中期谈判阶段的风险控制 明确政策性拿地返还时间和方式 明确土地款/收购款支付方式 明确拆迁与债务处理方式 明确地价与限购城市的售价 项目后期获地阶段的风险控制 报批报建方式与流程 开发中相关部门和单位的协调 销售条件与回款时间