商业地产开发与商业运营管理的特点 商业地产开发重要的四个特点 低价拿地 重营销和包装 以短期营销和资金回笼为目标 项目开业为终点 当下商业运营的四个重要特点 重视资产的保值与升值 重视商业品牌的打造 以轻资产品牌运营为终点 持续性运营项目获得多种收益 地产开发与商业运营不同的考核指标 地产开发与商业运营不同的组织结构与人才特点 案例：华润、万达等企业从地产开发与商业运营模式的转变 商业地产开发与运营全流程管理 商业项目开发与全流程运营管理的十个环节 选址 拿地/获得项目 规划定位 前置招商 开工建设 营销和销售 项目开业 持续运营 项目改造提升 塑造商业与运营品牌 当下商业项目投资逻辑 以低价或合作方式获取商业项目 以轻资产运营为主导 重资产资本化运营 当下商业项目融资模式 商业项目基金模式 金融机构ABS模式 资产证券化模式 当下商业项目管理与运营的特点 业态年轻化/科技化 线上线下融合运营 品牌网红化 风格个性化 运营时尚化和场景化 商业项目退出模式 直接转让资产保留运营权 以REITs模式退出 资本入股模式 案例：越秀地产的商业投资与运营模式、凯德商业的投资运营模式 商业地产各业态的当下运营特点 购物中心 场景化运营 以社交/快时尚/餐饮类业态为主 增加时尚/科技/艺术类业态运营 商业街 主题化 业态与品牌独特化 增加艺术、文化、历史等元素 与社区/区域人文结合 住宅底商 以目标性消费为主 增加儿童与老年业态 主题突出社区性服务功能 酒店 小型酒店主题化运营：如电竞类、无化人、动漫类 大型酒店运营：综合化运营 酒店运营结合当地文旅景区项目 长租公寓 运营社群化和场景化 增加服务功能与盈利能力 整体化和多项目运营提升运营效率 产业园/办公楼 重点在产业链打造与政府政策结合 资本和资金推动产业企业发展 帮助企业拓展国内外市场 产业内部形成上下游供应链关系 办公楼/写字楼产业化和商业化运营 案例：杭州天目里项目满租的秘密、万科泊寓与魔方公寓的运营模式、杭州梦想小镇的产业孵化模式、2023年电竞酒店的异军崛起的逻辑 商业运营人才与人才管理机制 各业态商业运营管理团队的组织结构 商业运营管理团队职能 商业运营各职能的人才胜任力模型 当下各类商业运营企业的人才来源与特点 案例：华润商业的运营组织结构与人力体系 商业运营考核与激励机制 商业运营管理的考核 各类商业业态的考核指标 商业运营团队的各职能的考核指标 各类商业业态的考核的方式与时间 商业运营管理的激励机制 各类商业业态的激励机制的原则 各类商业业态激励的节点与方式 项目激励、团队激励和个人激励的差异 案例：华润、万达、龙湖等商业运营的考核与激励机制