《大中华区物业摘要报告——向新向优 蓄势而兴》
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简介
仲量联行2026年第一季度大中华区物业市场摘要，系统梳理了中国内地及香港、台北主要城市在甲级办公楼、优质零售、物流地产及酒店四大业态的市场表现、供需动态与未来趋势。
一、报告概述
本报告是仲量联行2026年第一季度大中华区物业市场摘要，系统梳理了中国内地及香港、台北主要城市在甲级办公楼、优质零售、物流地产及酒店四大业态的市场表现、供需动态与未来趋势。报告指出，2026年作为“十五五”规划开局之年，宏观经济边际改善与消费市场温和复苏为物业市场提供了政策基底。甲级办公楼市场呈现需求分化复苏特征，科技互联网、金融及专业服务业为需求主力，成本驱动型升级仍为主流；租金整体下行但部分城市跌幅收窄。优质零售市场在“以旧换新”等政策推动下温和复苏，服务消费领跑，运动户外、潮玩杂货、平价餐饮等业态保持活跃，具身机器人、智能穿戴等数智产品加速进入线下零售空间。物流地产市场持续承压，“以价换量”推动需求端温和复苏，但区域分化显著，华南及华北进入供应集中释放期。酒店市场受益于入境游强劲复苏与节假日消费，北京、上海、广州、深圳均录得每间可售房收入（RevPAR）的正向增长。报告还以专题文章形式深度剖析了深圳消费电子产业的空间新需求、上海长租公寓市场的韧性表现以及香港零售业的结构性转型。
二、整体解读
1. 宏观背景：“十五五”开局，政策“短效刺激”与“长效筑基”并重
2026年一季度，中国GDP同比增长5.0%，社会消费品零售总额12.77万亿元，同比增长2.4%，比上年四季度加快0.7个百分点。政策层面呈现两大特征：一是“国补”延续、消费贷贴息、扩大免签入境范围等短期刺激政策持续加码；二是高质量发展、科技自立自强与内需提振等长期战略方向明确。这一“短长结合”的政策组合，为物业市场的稳步复苏筑牢了政策基底。
2. 甲级办公楼：需求分化复苏，租金跌幅收窄
2026年一季度，中国主要城市甲级办公楼净吸纳量达46.1万平方米。整体需求仍以成本驱动型升级为主，企业积极把握租金调整窗口期推进办公空间搬迁升级与成本优化。
| 城市 | 净吸纳量（㎡） | 新增供应（㎡） | 空置率 | 租金环比 | 核心特征 |
|---|---|---|---|---|---|
| 北京 | 25,200 | 0 | 14.9% | -2.4% | 需求低位，新项目预租期竞争加剧 |
| 上海 | 201,000 | 221,000 | 24.1% | -1.2%（中央商务区） | 金融服务与科技互联网需求活跃 |
| 广州 | 91,500 | 74,900 | 22.4% | 跌幅加快 | TMT引领升级需求，业主“以价换量” |
| 深圳 | 142,700 | 141,400 | 25.9% | -2.3% | 消费电子扩租+跨境服务需求拉动 |
| 成都 | — | 0 | 36.4% | -1.6% | 金融、科技、专业服务为三大支柱 |
| 杭州 | 58,000 | 146,500 | 27.4% | -2.1% | 科技互联网与专业服务保持活跃 |
| 香港 | 614,300平方尺 | 0 | 13.5% | +1.5% | 中环空置率降至9.6%，租金复苏初现 |
需求结构特征：
科技互联网：人工智能、游戏、消费电子、机器人等细分领域扩张活跃，带动大面积整层租赁成交。高算力配套、数据安全等要求逐步成为企业选址的重要考量。
金融及专业服务业：私募基金、证券公司、律所等保持稳健需求，抓住窗口期进行办公空间升级。
消费模式转变：以户外运动、潮玩为代表的新消费零售品牌显现扩张态势。
出海浪潮：跨境法务、国际物流、跨境支付等配套专业服务需求活跃度上升。
租金趋势：全国甲级办公楼租金整体仍处于调整阶段，但部分城市租金跌幅有所收窄。项目表现分化加剧，已成功续租主力租户或达成目标出租率的优质项目率先收紧议价空间。
3. 优质零售：政策驱动温和复苏，消费结构重塑空间格局
一季度社零总额同比增长2.4%，服务零售额增长5.5%（其中餐饮收入增长4.2%），显著高于商品零售增速。消费市场呈现三大特点：
以旧换新带动商品消费：通讯器材类（+20.8%）、文化办公用品类（+19.3%）受国补支持录得高增长
服务消费领跑：文体休闲、旅游咨询租赁等服务消费实现两位数增长
智能、绿色、健康消费崛起：智能眼镜销售额增长4.6倍，一级能效洗衣机增长21.5%
消费“K型分化”：一端是愿意为情绪价值、身份认同与社交属性买单的消费者，推动潮玩、宠物、香氛、文创等赛道扩张；另一端是更加理性的性价比消费，带动平价餐饮与硬折扣零售增长。
品牌策略：头部品牌持续加码大店及高能级旗舰店。迪桑特在北京华贸中心落地1600平米全球最大旗舰店；On昂跑于深圳万象天地开出802平米中国最大旗舰店。门店不再是单纯的交易场所，而是品牌理念的展厅、用户社交的客厅。
科技赋能零售空间：宇树科技入驻北京王府井银泰in88，并宣布将于上海南京西路开出亚洲首家具身智能体验馆。具身机器人、智能穿戴设备正加速进入线下零售空间。
租金与空置：一线城市优质零售物业新增供应有限，推动空置率小幅回落。多数项目延续“以价换量”策略，租金继续下行但跌幅有所收窄。
4. 物流地产：“以价换量”推动温和复苏，区域分化显著
一季度主要物流市场净吸纳量112万平方米，略高于新增供应（109万平方米）。企业普遍加强成本管控，持续推进仓储网络优化与集中化布局。
| 城市 | 净吸纳量（㎡） | 新增供应（㎡） | 空置率 | 租金同比 | 核心特征 |
|---|---|---|---|---|---|
| 北京 | 122,400 | 350,000 | 33.9% | -19.0% | 平台子市场集中放量，外溢趋势延续 |
| 上海 | 280,000+ | 0 | 25.1% | 跌幅收窄 | 3PL主导需求，供应压力缓解 |
| 广州 | 88,600 | 269,100 | 11.8% | -17.2% | 跨境电商向佛山等成本优势市场整合 |
区域分化：
华东：整体需求稳健，供应规模明显回落（除苏州外无新项目入市），空置率持续下行
华南：跨境电商扩张趋于审慎，新增需求聚焦存量整合；广州、深圳均有超25万㎡新项目入市
华北：北京平台区域持续有大型项目入市，为租户优化成本结构提供契机
租金：全国主要物流城市租金同比均录得负增长。北京、广州、东莞降幅尤为显著（环比跌幅超5%，同比跌幅逾15%）。华东虽同比跌幅仍超15%，但环比跌幅已呈现收窄趋势。
5. 酒店：入境游复苏强劲，一线城市RevPAR全面增长
2026年一季度，中国酒店市场受益于入境旅游强劲复苏与节假日消费，一线城市均录得每间可售房收入（RevPAR）的正向增长。
| 城市 | RevPAR同比 | 核心驱动因素 |
|---|---|---|
| 北京 | 温和增长（由ADR拉动） | 入境游客增长61.3%，春节旅游收入3,314亿元 |
| 上海 | +12.3% | 入境国际游客220万人次（+28%），外国游客占比超疫情前 |
| 广州 | +6.7%（全国第三） | 春节游客近2,010万人次，俄、澳、东南亚客源占比激增 |
| 深圳 | +14.6%（全国第二） | APEC效应+春节“反向过年”，高端酒店RevPAR增长为全国平均7倍 |
| 香港 | 各细分市场均录得正增长 | 内地访客占比79.3%创历史新高，无新酒店开业 |
供应端：一线城市新增供应有限。北京全年预计净增1,843间客房；上海新增267间奢华酒店客房；广州第二季度新增564间；深圳新增584间。香港无新开业酒店，翻新后的置地文华东方成为年度最受瞩目新增供给。
政策导向：北京出台《促进住宿业高质量发展的若干措施》，围绕“一核一主一副、两轴多点一区”优化酒店布局，鼓励通过城市更新打造文化主题精品酒店。
6. 专题文章深度洞察
（1）深圳消费电子产业的空间新需求
报告以“上天、入地、出海”概括消费电子企业的增长主线：
上天：数智化升级重构研发与组织效率
入地：渠道升级与网络下沉，拓展触点覆盖
出海：跨境电商与海外本地化运营
在“上天、入地、出海”共同驱动下，企业空间需求正由单点扩张转向体系化升级。2025年消费电子相关企业在深圳租赁近8万平方米甲级办公空间，占当年净吸纳量约1/3；2026年一季度多家头部企业合计签约近2.5万平方米。零售端，新兴技术品类选址集中于广深核心商圈与优质购物中心；成熟品类策略为“下沉扩张+现有门店升级”并行。物流端，新兴技术品类带动周转仓、区域分拨中心、海外仓等需求；成熟品类重点转向仓网整合与供应链提效。
（2）上海长租公寓市场持续彰显韧性
截至2025年末，上海稳定期项目平均出租率接近90%，全年净吸纳量近5.5万套。两大结构性因素驱动：一是政策持续支持（放宽保租房准入、扩大租房补贴范围）；二是需求结构扩大（年均落户人才约7.4万组，远高于2016-2020年的2.1万组）。投资市场方面，2025年共录得12宗长租公寓大宗交易，合计成交金额82.4亿元，保险资金加速布局。
（3）香港零售业的结构性转型
受本地居民与游客消费支出同步下降影响，香港零售市场正从奢侈品主导转向更加均衡、以消费者为导向的格局。核心商圈开始容纳高端服务提供商（证券、财富管理）、中端至大众化零售商及餐饮运营商。2025年零售销售额录得1.0%的小幅增长，业主不断优化租户组合，核心购物区正向更加包容、具韧性及以服务为导向的方向演进。