《植根全球 筑基中国——中国企业不动产策略护航中企全球化》
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简介
白皮书由仲量联行（JLL）发布，基于企业问卷调研、深度访谈与丰富的服务经验，系统分析了中国企业全球化进程中不动产战略的价值、挑战与策略体系。
一、报告概述
报告指出，中国企业出海正进入全新阶段，呈现六大趋势：政策升维、价值链跃升、多元化主体、全球生态布局、生而全球化、深度本地化。伴随这一进程，企业海外不动产的复杂性显著提升。调研显示，82%的受访企业在海外不动产选址中遭遇实质性挑战，63%经历过项目整体延期，52%出现预算超支。
核心研究发现包括：
1. 六大核心痛点高度集中
当地人员响应/反馈延迟（78%）
国内外地产惯例差异（63%）
不熟悉当地商业/工业地产市场（51%）
与当地业主谈判或履约困难（44%）
跨文化与语言沟通协作障碍（广泛提及）
海外新设主体信用资质不足
2. 七大典型不动产场景与策略指引
报告拆解了七大典型场景，覆盖办公、零售、仓库、工业、数据中心及香港IPO等多元物业类型，并为每一场景提炼了核心痛点与企业不动产策略指引。关键启示包括：企业需前置不动产规划、强化本地化认知、借助专业服务机构、推动数字化管理等。
3. 中企出海不动产策略的六大支柱
报告提出构建企业不动产协同战略体系的六大方向：
规划前置及分阶段匹配：与业务出海节奏同频
强化本地化认知：深入理解属地市场、惯例与合规要求
推进全球化统筹：总部与属地高效协同，系统化管理全球资产
深化战略伙伴合作：从项目供应商转向长期战略伙伴
坚持数字化驱动：运用数字化工具实现全球租约与资产精细化运营
构建长期韧性：长短租约配比、轻重资产适配、ESG与灾备预案
4. 国内市场：中企全球化的“战略腹地”
78%的企业表示海外业务扩张直接带动国内员工与办公面积增长
科技互联网、零售、制造业等行业中，出海企业租赁成交面积占比达40%及以上；汽车、半导体、游戏、消费电子等细分赛道超60%
香港作为中企全球化的核心枢纽与战略增值平台，内地企业在港设立机构总数突破3,000家，2025年香港IPO募资额重登全球第一
5. 协同共赢新范式
跨国企业正从“在中国，为中国”转向“在中国，赋能全球”，30%的企业将中国市场成功经验移植至其他区域，10%实现中国创新方案的全球化推广，形成本土企业与跨国企业双向赋能、协同共赢的新合作生态。
二、整体解读
1. 核心命题：不动产从“被动成本”升级为“战略竞争力”
报告最核心的战略判断是：在中企出海从“规模扩张”迈向“深度扎根”的新阶段，不动产不再是简单的“租个办公室、建个工厂”的后台事务，而是决定海外业务能否落地的“第一道关”。
调研数据显示，82%的企业在选址中遇阻、63%遭遇项目延期、52%预算超支——这些数字背后是一个残酷的现实：不动产策略的失败，会直接拖累业务进程、侵蚀利润空间、甚至动摇海外布局的根基。
报告中反复出现的“权责错配”“认知不足”“合规缺位”等痛点，本质上反映了多数企业仍将不动产视为“业务部门的附属事务”。而报告的核心主张是：企业不动产必须与业务出海战略“同频共振”——从前置规划、到本地化认知、到全球化统筹、到数字化管理，形成一个完整的战略闭环。
2. 六大出海趋势：不动产战略的宏观背景
报告开篇梳理的六大趋势，为理解不动产战略的重要性提供了宏观框架：
| 趋势 | 对不动产战略的直接影响 |
|---|---|
| 政策升维 | 政府搭建出海服务联盟，企业可借助专业机构降低信息不对称 |
| 价值链跃升 | 高附加值产业（科技、生命科学）对办公品质、研发空间要求更高 |
| 多元化主体 | 专精特新中小企业加入出海行列，对“轻资产、灵活租约”需求增加 |
| 全球生态布局 | “链主”企业带动上下游集群式出海，对产业园、物流仓储的协同布局提出要求 |
| 生而全球化 | 从创立之初即布局全球，不动产策略需具备“可复制、可扩展”能力 |
| 深度本地化 | 从“海外投资者”转向“全球企业公民”，对合规、ESG、社区融入的要求提升 |
3. 七大场景的“痛点→启示”方法论：从“经验驱动”到“体系驱动”
报告最具实操价值的部分，是对七大典型场景的系统拆解。每一场景都遵循“场景概述→核心痛点→企业不动产关键启示”的结构，形成了可复用的方法论。
以场景1（海外办公室筹建）为例：
痛点：权责错配（业务人员兼顾选址）、谈判经验不足、装修成本预判缺失、新设主体信用不足
启示：前置不动产规划、借助国际化资源、初期可考虑共享办公、使用空间排布自动化工具
以场景6（海外自建数据中心）为例：
痛点：技术/环境尽调不足、电网容量稀缺、成本细项遗漏
启示：预留充分时间开展全面尽调、尽早部署电力保障（太阳能、绿电PPA、自有发电设施）、前置成本管理
这一“痛点→启示”的映射关系，实际上是在构建一套企业不动产的“标准化操作手册”。对于缺乏海外经验的中企而言，这套方法论可以直接作为“避坑指南”使用。
4. 不动产策略的“六大支柱”：从零散应对到体系化能力
报告提出的六大支柱，本质上是企业不动产能力建设的“升级路线图”：
| 支柱 | 核心内涵 | 实践要点 |
|---|---|---|
| 规划前置 | 不动产布局与业务出海同频 | 在启动海外业务前即启动不动产规划 |
| 本地化认知 | 深入理解属地市场、惯例、合规 | 借助本地专业机构，避免“套用国内经验” |
| 全球化统筹 | 总部与属地高效协同 | 建立标准化流程，实现资产组合分级管理 |
| 战略伙伴合作 | 从项目供应商转向长期战略伙伴 | 与具备跨境能力的国际地产顾问建立框架协议 |
| 数字化驱动 | 运用工具实现精细化运营 | 全球租约管理、成本估算、施工远程监管 |
| 长期韧性 | 抗风险能力与可持续性 | 长短租约配比、轻重资产适配、ESG与灾备预案 |
这一框架的价值在于：它将企业不动产从“一次性采购”升级为“长期能力建设”。对于处于不同出海阶段的企业，可以对照这六大支柱评估自身能力缺口，有针对性地进行投入。
5. 市场机会：国内办公需求的结构性增量
报告揭示了一个容易被忽视的“反向机遇”：中企出海不仅创造了海外不动产需求，也同步拉动了国内办公市场的结构性增长。
78%的企业表示海外业务扩张带动国内员工与办公面积增长
出海企业租赁成交占比在科技互联网、零售、制造业等行业达40%及以上
汽车、半导体、游戏、消费电子等细分赛道超60%
香港内地企业设立机构突破3,000家，2025年内地企业在港商业地产收购额占比从12.5%跃升至31%
这一数据对国内商业地产市场具有重要启示：“出海企业”正在成为国内甲级办公楼的核心增量需求来源，尤其在北京、上海、深圳、香港等枢纽城市。
6. 协同共赢：中企与跨国企业的“双向赋能”
报告最后提出“协同共赢”的新范式，将中企出海与跨国公司在华布局两个看似独立的议题串联起来。
| 阶段 | 合作模式 | 不动产含义 |
|---|---|---|
| Made in China | 中国生产、全球销售 | 工厂、仓储需求 |
| In China, for China | 本土化深耕 | 研发中心、区域总部 |
| In China, for the world | 中国创新赋能全球 | 全球创新节点、协同出海 |
当前已进入第三阶段：30%的跨国企业将中国市场成功经验移植至其他区域，10%实现中国创新方案的全球化推广。这意味着：跨国企业在华机构的功能定位正在升级——从“区域销售中心”转向“全球创新枢纽”，其办公需求也将从“标准甲级”向“研发型、创新型空间”升级。
7. 对中企出海不动产策略的总体建议
基于报告分析，提炼出以下核心建议：
| 阶段 | 核心策略 | 关键动作 |
|---|---|---|
| 初期（探索期） | 轻资产、低风险 | 共享办公/服务式办公室、短期租约、借助专业机构谈判 |
| 成长期 | 系统性布局 | 建立属地团队、标准化选址流程、引入数字化工具 |
| 成熟期 | 战略升级 | 全球资产组合优化、长短租约配比、ESG与灾备预案 |
贯穿始终：与具备跨境能力的国际专业地产机构建立战略伙伴关系，而非“一事一议”的临时合作。
三、核心数据速览
| 指标 | 数据 |
|---|---|
| 海外业务对企业战略重要性评分（均值） | 97%企业认为重要 |
| 海外选址遭遇实质性挑战 | 82% |
| 项目整体延期 | 63% |
| 预算超支 | 52% |
| 当地人员响应/反馈延迟 | 78% |
| 国内外地产惯例差异 | 63% |
| 计划建立标准化海外选址流程 | 75% |
| 不动产数字化工具有明确需求 | 82% |
| 出海业务带动国内员工/面积增长 | 78% |
| 出海企业租赁成交占比（重点出海行业） | 40%及以上 |
| 内地企业在港设立机构数量 | 突破3,000家 |
| 内地企业在港商业地产收购额占比（2025） | 31%（2024年为12.5%） |
| 2025年香港IPO募资额 | 2,863亿港元，全球第一 |
四、战略启示（提炼自报告）
| 受众 | 核心启示 |
|---|---|
| 出海企业CEO/海外业务负责人 | 不动产策略应与业务战略“同频共振”；前置规划、系统布局；将不动产从“成本项”升级为“竞争力引擎” |
| 企业不动产/行政负责人 | 建立“六大支柱”能力体系；借助专业机构弥合信息差；推动数字化工具应用；从“项目执行”升级为“战略伙伴” |
| 国内商业地产持有者/运营商 | “出海企业”是国内甲级办公楼的核心增量需求来源；关注科技、消费电子、游戏、生命科学等行业的扩租需求 |
| 香港商业地产投资者 | 内地企业在港布局加速，租赁与购置需求双增；当前租金仍较2019年峰值低42%，存在战略窗口期 |
| 跨国企业中国区负责人 | 中国已从“生产基地”升级为“全球创新节点”；需重新评估在华机构的功能定位与空间需求 |
五、总体评价
这是一份方法论扎实、场景覆盖全面、战略高度与实操深度兼备的企业不动产专业白皮书。 其核心价值在于：
场景化拆解深入：七大典型场景的“痛点→启示”分析，覆盖了中企出海最常见的各类不动产需求，既有广度又有深度。
数据支撑扎实：基于企业问卷调研、真实案例与仲量联行全球数据库，结论可信度高。
方法论可复制：六大支柱的框架设计，为企业从零散应对转向体系化能力建设提供了清晰的路线图。
双向视角独特：既分析了海外不动产的挑战与策略，也揭示了中企出海对国内办公市场的反向拉动，以及中企与跨国企业的协同共赢新范式。
时效性强：数据更新至2026年一季度，涵盖了最新的市场动态（如香港IPO重登全球第一、内地企业在港收购占比跃升等）。
值得注意的定位：
报告由仲量联行发布，其核心价值主张——借助国际专业地产机构——与自身业务高度相关，企业需结合自身能力选择性采纳。
报告聚焦于“不动产策略”本身，对出海企业的产业战略、人才战略、合规战略等其他维度的联动讨论相对有限。
案例以“某中资科技公司”“某中国零售品牌”等匿名形式呈现，具体企业实操细节有所保留。
总体而言，这份白皮书适合有海外布局计划的中资企业CEO、海外业务负责人、企业不动产/行政负责人，以及服务于中企出海的专业服务机构作为战略参考。其核心启示可概括为：中企出海已进入“扎下根”的深度本地化阶段，不动产不再是“租个办公室”的后台事务，而是决定海外业务能否“活得久、活得好”的战略能力。企业需要从“权责错配、被动应对”转向“规划前置、系统布局”，将不动产策略打造为全球化竞争的“隐形护城河”。