第一讲：产业园区发展历程及典型标杆企业分析 一、中国产业园区发展历程 1. 初始阶段（1979s-1990s）：以经济技术开发区和高新技术产业开发区为主 特点：园区主要集中在大城市周边，通过提供优惠政策，吸引国内外投资，推动产业集聚 典型代表：深圳经济特区、上海浦东新区等。 2. 成长阶段（2000s-2010s）：随着改革开放的深入，产业园区开始向多元化发展，包括工业园区、农业园区、生态园区等。 特点：园区更加注重产业链上下游的完善，形成了较为完整的产业集群 典型代表：苏州工业园区、天津滨海新区等 3. 转型升级阶段（2010s至今）：在全球经济一体化的背景下，中国产业园区开始更加注重创新驱动、绿色发展、智能制造等方面。 特点：园区开始从单纯的产业集聚向科技创新、服务创新转变。 典型代表：北京中关村科技园、上海张江高科技园区等。 二、典型标杆企业及其成功因素 1. 华为技术有限公司 成功因素：在园区建设方面，注重研发和创新，拥有多个全球研发中心 2. 阿里巴巴集团 成功因素：在园区发展上，注重打造智慧园区，推动数字化和智能化转型 3. 腾讯科技 成功因素：在园区建设上，注重创新文化和人才培养，打造多个创新中心 4. 京东集团 成功因素：注重智慧物流园区的建设和发展 5. 美团 成功因素：重本地化服务和智慧园区的融合发展 6. 滴滴出行 成功因素：注重智能交通和绿色出行园区的建设和发展 7. 字节跳动科技有限公司 成功因素：注重创新和内容生态建设 三、深圳产业园故事 1. 空间承载时间 1）上世纪80至90年代：招商局蛇口工业区——改革开放后中国最早开发的产业园区，“三来一补”产业最早聚集地 产出：培育中国平安集团、招商银行、中集集团等知名企业 2）1985年：成立的深圳工业科技园，多年后发展成高新技术产业聚集地， 产出：培育出华为、中兴、长城、大疆等大批知名企业。 3）2022年：深圳发布20+8系列产业政策——深入发展战略性新兴产业 4）2023年：深圳推出工业上楼及20大先进制造业——为深圳产业园更好的服务于20+8新兴产业提出了明确的方向 2. 产业转型升级 核心：围绕20+8产业发展推出20大先进制造业产业园 1）高标准厂房成为未来新增产业园主要发展形势——三生融合、三创结合、三个平衡的目标 2）摩天工厂逐渐取代标准厂房及旧工业区——未来5年1亿平方米的工业上楼产品供应 第二讲：2024年产业园区的五大发展趋势 ——如果你的园区不按趋势走，可能被淘汰 1. 服务化与专业化——北京和上海的园区的空置率达到27%了 2. 产业集聚与协同创新——没有特色标签的园区在未来可能你会过得很难受 3. 园区资产趋于证券化——进一步的打通了产业园区投、融、建、管、退 4. 绿色化与可持续发展——如何合理的低碳发展，产业园区成为了必由之路 5. 智能化与数字化转型——2022年，智慧园区的市场就突破了1500亿，到2024年相关数据显示，智慧园区的赛道将突破1700亿，每年都保持15%以上的增长 第三讲：产业园规划与定位 一、产业园发展4.0阶段——产业社区 1. 产业融合＆产业社区已经扑面而来，产业和社区这两个词如何结合？ 2. 城市更新到底怎么把人城产商政融合发展？ 3. 4.0产业社区模式最大变化在哪？ 二、“工业上楼”——产业园区新风口（案例分析） 1. 深圳在未来的5年总计会开发1亿平方工业上楼项目， 2. 租金35元，等同于把现在福田区和南山区的写字楼打2折 3. 深圳开始把当年10年前赶出去的工业，现在要花5年把它搞回来。 案例：“工业上楼”——新加坡模式三大成功因素 1）良好的产业基础 2）市场化的原则 3）政府政策支持 ——精细定价，奖惩并举 三、“工业上楼”一路狂飙 1.0将容易上楼的工业一些把它搬到楼上去 2.0将一些研发和创新型的产业和工业的环节优先上楼来生产 3.0把重型的车间、轻型的生产、研发、检测和配套服务融入到一栋楼里完成， ——上下游、产业上下游之间的有机的结合。 案例：深圳的全至科技创新园，这个园区在3公顷的用地之上，建设了16万方的产业空间，通过高层来做研发，低层来做生产制造。这种空间的穿插和划分，成功的引入了中小微型的科技企业160多家。 案例小结：1楼层高7米以上，每平方承重1000公斤，2楼、3楼所有的层高设计到4到5米，重型的车间、轻型的生产、研发检测和配套服务融入到一栋楼里面，空间灵活，也可以办公，也可以生产，加速了先进生产和科技创新的高度融合。 小组讨论：在国内，其实最有必要做工业上楼的城市有哪些？所以未来工业上楼，又会有更多的不同的业态和更多不同的延展方式，会怎么样出现呢？ 第四讲：产业园基础设施建设与管理 一、高质量发展的产业园区需要高配的展厅 互动：怎么样把展厅从一个非常花钱的事情变成一个赚钱的事情？ 1. 靠企业服务赚钱 案例：生日会，下午茶。 2. 靠展厅出租赚钱 案例：通过线上小程序按小时收费 3. 超级展厅不仅赚钱还提效 案例：假设租1万方，每一年可以使用展厅10次或者20次 二、园区管理升级的三个方面——打造园区管理的核心竞争力！ 1. 树立正确的立场和价值观来打造更融洽的政企关系 2. 优秀运营方式及管理：从2.0的房东的空间思维运营逻辑，往3.0的股东和产业生态运营逻辑的升级 3. 深厚的产业功底及领先的数字工具，才能打造更有孵化力的产业生态 第五讲：产业园招商引资 一、园区招商常见问题 1. 一通神秘电话暴露园区招商两大问题。 1）内部管理没有做到规范化和标准化 2）没有做到以客户为中心及个性化的服务 2. 接听招商咨询电话，务必回答好三个问题（招商三大利器） 1）我进你的园区，你对我的企业有什么样的补贴？有什么样的好处？ 2）我的员工来到了这个地方怎么样安居乐业？ 3）我未来来到你的园区，你能不能帮我用产业链的方式做生意？ 二、园区招商先做好调研（6种方式） 导入：园区在开展招商之前为什么要做招商调研？寻找用什么样的方式把你培育的果园做好 互动：为什么很多园区不重视调研呢？嫌麻烦、有心无力、管理层没有决策权 1. 实地走访 2. 座谈讨论 3. 交谈问卷调研 4. 查二手资料 5. 专家的访谈 6. 卧底调研 三、学会制定自己的六脉神剑（产业园招商的六大要点） 1. 道--找准产业赛道 2. 谋--做好经营谋划 3. 断--放弃短期利益 4. 人--选人用人留人 5. 阵--优化组织结构 6. 信--良性奖惩机制 四、园区招商的数字化应用 案例：国内一流园区是怎么招商的？ 1. 区域发展战略 2. 灯塔效应 3. 区位优势 4. 政策扶持 5. 产业集群效应 6. 创新性运营模式 7. 公共服务平台 8. 园区硬件设施 小组讨论：假设你正在洽谈一家做科研型或者做车联网的公司，如何用数字招商的技巧让它成功入驻呢？ 五、园区招商的IP打造 互动：P这么火产业园区应该怎么搞？ 1. 打造人物IP 案例：格力的董明珠 2. 打造产业IP 案例：上海张江高科，陆家嘴 3. 打造形象IP 案例：佛山“您好-智谷产业园区” 4. 打造文化IP 案例：西安的大唐不夜城 5. 打造活动IP 案例：营销活动 六、园区招商的心法——用相亲心法来俘获企业 1. 技巧只是表面功夫，内在比技巧更重要 2. 体贴入微才是核心吸引力 3. 生态服务中间的四大要素：基础服务、政策赋能、企业服务、个人服务 七、产业园招商的三大策略 ——起一手烂牌的情况下，怎么把自己的招商牌打好？ 1. 做好数字展厅——完整地用数字孪生的方式描述未来5年的产业服务、运营服务及周边状态+动态图视频 2. 做好数智招商——让你的每一个招商人员都具备数字化的工具去招商 3. 做好生态运营——帮助入园企业省钱、省心、省时间 第六讲：产业园运营 一、2024年民营产业园区面临最大的挑战？ 1. 成本加码﹑租售封顶﹑利润腰斩--应选择高确定性、成熟的“大地产高地” 2. 没需求、没资金，任务重--应把能力与“国字号地陪”深度结合 二、园区运营管理者角色变化 1. 从猎手模式到果农模式：产业地产身份角色大转型做不到的，80%以后没有收入，你做到了吗？ 2. 二房东大势已去：产业地产二房东变革不再是选择题！躺赚模式大势已去，产业地产二房东未来又该何去何从？是穷则思变，还是坐以待毙？ 三、园区运营方法 1. 产业先行，筑城在后 2. 规划先行，开工在后 3. 形象先行，内涵在后 4. 人气先行，优化在后 5. 龙头先行，中小后招 6. 运营先行，同步招商 四、园区运营新模式 1. AI+产业园：赋能获客、赋能转化、赋能服务、赋能管理 2. ChatGPT+产业园：颠覆园区运营、颠覆政策赋能、颠覆招商格局 3. 国民合作模式：深圳园区经验，国民共进靠谱 4. 轻资产运营模式 1）有央企背景的全生命周期的服务商：中电光谷 2）重资产模式向轻重结合方向转型：中集产城 3）国资背景的垂直产业运营服务商：苏州园区科技 4）依靠专家资源形成技术服务特色：西虹桥导航 5. 生态运营服务模式：园区运营3.0模式：孵化为王，营收倍增 第七讲：产业园政策与法规 深圳20+8产业新政：7个战略新兴产业，形成20个产业集群和8个未来产业的重点方向 1. “六个一”的工作体系 2. 推动4链协同发展 3. 短中长期政策体系 互动：深圳这个好学生产业集群一下，带来的机会是哪些？ 成功案例分析与实地考察： 1. 中国最大的产业黑马城市是谁？合肥到底牛在哪？ 1）精准聚焦--科学确定产业投融资项目：“芯屏汽合、集终生智”为代表 2）国资引领--创新产业投融资模式 “千亿豪赌” 3）优化服务--打造优良产业生态孵化平台 ——不是风投是产投，不是赌博是拼搏 2. 深圳湾科技 1）懂产业、会运营，善服务 2）碗里→锅里→地里，自己的7个园区→宝安新桥东→成都白鹭湾 3）工具+方法论，轻资产输出 第八讲：资本并购招商 一、当前产业投资的现状 1. 行情越来越难 1）市场资金不足。市场信心疲软 2）投资意向不强。投资标的难找、投资风险大、回报低 3）投资轮次前移。投资金额缩水环比下降了40% 、“募投管退”没闭环 2. 城投平台手里有钱都投不出去 二、资本并购招商新模式 1. 园区招商的创新：0租金 2. 政府招商引资的创新：税收投资法 3. 园区企业赋能的创新：产业链并购上市 ——一个园区，一个产业集群、 一批上市公司，这类园区就叫资本工园 三、资本并购招商三大法宝 1. 业务并购法——形成合力 2. 股权并购法——有利于抱团做大 3. 税收投资法——只要让出一些企业股权给资金方案 案例分析：怎样将一个营业额5千万的企业在半年内做到5个亿？怎样将一个营业额2亿的企业在一年内做到8个亿？ ——免租又免税，让人心陶醉；联合奔上市，满怀鸿鹄志