课程大纲 第一讲：从产业看园区 一、产业的内涵和外延 导入：产业的定义与战略新兴产业 1. 产业的分类和发展 1）产业的分类：三次产业分类、国际标准行业分类、中国产业分类 ——我国已经是“制造业大国” 2）产业数字化：战略意义、发展趋向、面临的问题、实施路径、对策建议 3）工业互联网：美国通用电气的 Predix 平台 2. 产业共生 共生模型：“丰田主义”和“温特尔主义” 案例：卡伦堡工业园的共生生态 融通发展：适合中国实际的产业组织形态 案例：深圳的融通发展之路 4.产业集聚 1）集群的形式及优劣势：原子式、横向式、混合式、多核式、单核式 2）集群的演化：从产业集群到创新集群 二、产业对园区的需求 1. 该有的初心：产业园区服从于、服务于产业发展 2. 产业对产业园区的需求：地域需求、配套需求、技术需求、生态需求、政策需求、“人” 的需求、经济+环保要求、发展的扶持重点、企业和载体的适配 3. 园区招商引资的优势 案例：西安高新区与比亚迪 三、产业园区的现状和发展 案例：扎堆的工业园区，惠州星河 IMC 1. 产业园区开发主体的发展趋势 ——国资主体在转型、民营主体强经营、行业龙头在发力、科技主体开新局等 2. 产业园区该有的样子 1）融合化品质化 2）招商精准化组合化 3）全要素服务体系化 4）盈利轻量化品质化 3. 产业园区的思维 1）生态的思维：大的顶天立地，小的铺天盖地，眉毛是眉毛、胡子是胡子 2）需要运营的思维：盘好资源、用好策略、建好引擎、抓好团队、做好落地 3）需要经营的思维：目标导向、算好经济，社会两本账、做好拆解、先“闭”后“粗” 案例研讨：华夏幸福的成与败：嘉善产业新城 第二讲：从园区看运营 一、产业园区运营 讨论：产业园区运营是什么？难在哪？ 1.产业园区运营=产业运营+地产运营 2.园区运营的三个层次 1）计划运营 2）物业管理 3）产业运营 3.运营的角色：在园区管理中的统领地位 4.产业运营的市场调研 案例：某高新园区市场调研，某生物医药产业园市调剖析 5.经营性定位 ——商业模式定位、产业定位、企业定位、产品定位 6.运营前置 7.招商先行 9.建招互促 1）以招定产：规划-进度、规模-节奏 2）以产促招：参与、动线、移步换景 ——二次开发滚动发展长久的生意才可靠 案例研讨：干了一期干二期的西部云谷 二、产业地产全方位规划 1.以产业为导向的空间规划 案例研讨：某临空产业港工程规划 2.以运营为导向的产业规划看重运营储备率 3.以经营为导向的经济指标规划 案例研讨：某头部产业地产开发商的经营逻辑 第三讲：运营怎么干 一、产业运营不是空中楼阁-拿地 1.城市梯队：梯队划分及特点 2.政府关注，打动政府：产业、品牌、规划，亩均论英雄 二、产业园区的计划运营 案例研讨：鄂州城市综合体安全事故“尽职免责” 三、物业管理 1.园区设施与配套服务 1）关于便利：生产性服务配套、生活性服务配套 2）关于数据：基础水电交通数据，深入的产销研数据，管理的人、财、物基本数据 2.园区企业服务与关系管理：构建园区和谐的氛围 1）政府关系服务 2）财税服务 3）共享共建服务 4）主题社交服务 3.园区安全与环保管理：守住园区管理的底线 四、产业运营的企业资源-招商 招商的特点和原则：周期长、跨度大、专业性强，突出重点、突出特色、产业集聚 第一步：组建招商团队：踏实肯干+专业培训 第二步：分析目标客群需求：做好“三点式”文章 第三步：厘清阶段性招商重点：按阶段走好“六步”招商 第四步：用好 16 种招商方式：招商要撒网，总有款式适合您 第五步：总和招商管理办法：没有规矩、不成方圆，管理总控、日常管理、激励机制 ——组合拳大招商：“大商”和“小商”相结合、“本土”和“外向”相结合、“精准”和 “触达”相结合、“线上”和“线下”相结合、“园招”和“地招”相结合。 第六步：“打好”招商谈判：谈判准备、谈判过程。 第七步：做好企业评估：资产规模、市场竞争、现金流的促销、利润的价格上涨 案例研讨：某临空产业港招商定价与优惠： 案例研讨：浙大网新科技园的立体式推广 五、层层铺垫后的产业运营 1.运营才是产业地产的未来：逻辑的必然利润空间，运营有难点 2.分析需求，提供服务：园区视角、城市视角、区域视角、平台视角案例及建议） 3.打造融资体系：产业基金体系、产业投资体系 4.做好资源链接：产业组织、企业家、职场社交 5.双引擎驱动真正的产业运营：订单运营是核心，研发运营是硬实力 6.产业升级：路径与策略 7.科技创新平台建设：一主多辅，专业突出 8.科技创新与成果转化：内部创新、成果交易与转化 案例研讨：清华科技园围绕企业做运营 第四讲：综合管理平台运营 1. 平台的逻辑：运营体系的线上集成化 2. 平台的架构：硬件基础、软件搭配、内外部资源整合 3. 平台的推广和应用 推广：激励式推广、“引诱”式推广 应用：让运营更便利、更深入、更有价值 总结： 1. 回顾产业园区运营的核心内容与关键要点 2. 总结学习成果与经验分享 3. 竞争力提升策略 案例研讨：天津智慧山项目