课程大纲 第一讲：从产业看园区 一、产业的内涵和外延 导入：产业的定义与战略新兴产业 1. 产业的分类和发展 1）产业的分类：三次产业分类、国际标准行业分类、中国产业分类 ——我国已经是“制造业大国” 2）产业数字化：战略意义、发展趋向、面临的问题、实施路径、对策建议 3）工业互联网：美国通用电气的 Predix 平台 2. 产业共生 共生模型：“丰田主义”和“温特尔主义” 案例：卡伦堡工业园的共生生态 融通发展：适合中国实际的产业组织形态 案例：深圳的融通发展之路 4．产业集聚 1）集群的形式及优劣势：原子式、横向式、混合式、多核式、单核式 2）集群的演化：从产业集群到创新集群 二、产业对园区的需求 1. 该有的初心：产业园区服从于、服务于产业发展 2. 产业对产业园区的需求：地域需求、配套需求、技术需求、生态需求、政策需求、“人” 的需求、经济+环保要求、发展的扶持重点、企业和载体的适配 3. 园区招商引资的优势 案例：西安高新区与比亚迪 三、产业园区的现状和发展 1. 产业园区的两类“主导者”——政府+企业 2. 产业园区模式及优劣势对比 3．组合型园区开发模式 4．产业园区的迭代 案例：扎堆的工业园区，惠州星河 IMC 6. 产业园区开发主体的发展趋势 ——国资主体在转型、民营主体强经营、行业龙头在发力、科技主体开新局等 7. 产业园区该有的样子 1）融合化品质化 2）招商精准化组合化 3）全要素服务体系化 4）盈利轻量化品质化 8. 产业园区的思维 1）生态的思维：大的顶天立地，小的铺天盖地，眉毛是眉毛、胡子是胡子 2）需要运营的思维：盘好资源、用好策略、建好引擎、抓好团队、做好落地 3）需要经营的思维：目标导向、算好经济，社会两本账、做好拆解、先“闭”后“粗” 案例研讨：华夏幸福的成与败：嘉善产业新城 第二讲：从园区看招商 一、产业策划的五大板块 导入：策划是什么？ 板块一：市场调研 案例：某高新园区市场调研，某生物医药产业园市调剖析 板块二：定位 板块三：运营：资源、订单+研发、统领、其他。 板块四：招商 1）大先行：链和库 2）小先行：项目招商资源落地，现金流、现金流、还是现金流！划重点。 板块五：建招 1）以招定产：规划-进度、规模-节奏 2）以产促招：参与、动线、移步换景 ——二次开发滚动发展长久的生意才可靠 案例：干了一期干二期的西部云谷 二、招商的全方位规划 2. 以产业为导向的空间规划 案例：某临空产业港工程规划 3. 以运营为导向的产业规划（看重运营储备率） 3. 以经营为导向的经济指标规划 案例：某头部产业地产开发商的经营逻辑 第三讲：多层次、多角度干招商 一、产业地产的前提-拿地 1. 城市梯队：梯队划分及特点 2. 政府关注，打动政府：产业、品牌、规划，亩均论英雄 案例：西安高新区产业园-拿地“包”招商 二、产业地产的招商 招商的特点和原则：周期长、跨度大、专业性强，突出重点、突出特色、产业集聚 1. 招商团队组织：踏实肯干+专业培训 案例：辽宁营口五矿产业园 2. 分析目标客群需求：做好“三点式”文章 3. 阶段性招商重点：按阶段走好“六步”招商 4. 16 种招商方式：招商“撒网” 案例：枝江市县域经济“小”地方的组合招商 5. 招商管理办法：没有规矩、不成方圆，管理总控、日常管理、激励机制 6. 组合拳大招商：“大商”和“小商”相结合、“本土”和“外向”相结合、“精准”和“触 达”相结合、“线上”和“线下”相结合、“园招”和“地招”相结合。 8. 招商宣传与推广（线上+线下） 9. 政企联动招商：服从、价值、兑现 10. 产业链龙头骨干企业：四大主要产业 裂变是思维，招商是技术：用好跨界思维 11. 招商的谈判与风险防控 案例：某产业园的先招商未取地的收尾 案例：某临空产业港招商定价与优惠 1）基于资产规模和市场竞争的定价 2）基于现金流的促销 3）基于利润的价格上涨 案例：浙大网新科技园的立体式推广 案例：深圳市—汕尾市产业转移合作园 第四讲：层层铺垫后的产业运营 运营才是产业地产的未来：逻辑的必然利润空间，运营有难点 第一步：分析需求，提供服务——园区视角、城市视角、区域视角、平台视角 第二步：打造融资体系——产业基金+投资体系 第三步：做好资源链接——产业组织+企业家+职场社交 第四步：做好双引擎驱动（真正的产业运营）——订单运营是核心，研发运营是硬实力 第五步：做好园区设施与配套服务 第六步：构建园区企业服务与关系管理体系 第七步：守住园区管理的底线（园区安全+环保管理） 第八步：产业升级——路径与策略 第九步：建设科技创新平台——一主多辅，专业突出 第十步：科技创新与成果转化——内部创新、成果交易与转化 案例研讨：清华科技园围绕企业做运营 总结 1. 回顾产业园区招商与运营的核心内容与关键要点 2. 总结学习成果与经验分享 3. 竞争力提升策略 案例研讨：招商局•芯云谷